Lộ trình IRC và ERC cho nhà đầu tư nước ngoài thuê nhà xưởng xây sẵn (Cập nhật Pháp lý năm 2026)
Từ ngày 01/03/2026, nhà đầu tư nước ngoài (FDI) có thể đăng ký thành lập doanh nghiệp (ERC) trước khi xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC). Bài viết tổng hợp quy trình 7 bước, hồ sơ trọng tâm, thời gian xử lý và lưu ý cốt lõi khi thuê nhà xưởng xây sẵn.
1. Khi nào doanh nghiệp FDI bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC)?
Theo Điều 26 Luật Đầu tư 2025, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) là bắt buộc và phải hoàn tất trước khi triển khai dự án (Điều 29) đối với:
- Dự án do nhà đầu tư nước ngoài đứng tên trực tiếp.
- Dự án của tổ chức kinh tế tại Việt Nam có vốn FDI > 50% (hoặc do tổ chức này nắm giữ > 50% vốn điều lệ).
Trường hợp nhà đầu tư trong nước hoặc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần vào doanh nghiệp đã thành lập tại Việt Nam thường không thuộc diện cấp IRC mới. Đối với dự án tại Ninh Bình, Ban Quản lý Khu kinh tế và các Khu công nghiệp tỉnh là cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ.
2. Hai lộ trình thành lập công ty FDI: Lựa chọn “IRC trước” hay “ERC trước”?
Theo Điều 19 Luật Đầu tư 2025, hệ thống pháp luật Việt Nam đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp trước khi làm thủ tục xin cấp IRC, với điều kiện dự án đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi đó:
- Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp cần kèm bản cam kết đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường.
- Doanh nghiệp có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục cấp IRC trong tối đa 12 tháng kể từ ngày thành lập (Điều 72 Nghị định 96/2026/NĐ-CP).
- Lưu ý quan trọng: Doanh nghiệp chỉ được chính thức triển khai dự án sau khi đã có IRC.
(Lưu ý: IRC luôn là cột mốc bắt buộc phải hoàn thành trước khi dự án đi vào vận hành thực tế ở cả hai lộ trình. Sự khác biệt duy nhất giữa hai phương án chỉ nằm ở thứ tự xuất hiện của tấm vé này: đứng trước hay đứng sau ERC).
3. Bộ hồ sơ trọng tâm cần chuẩn bị
- Hồ sơ xin cấp IRC (Nghị định 96/2026/NĐ-CP):
-
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án & Bản đề xuất dự án đầu tư.
- Giấy tờ pháp lý của nhà đầu tư (Hợp pháp hóa lãnh sự).
- Chứng minh năng lực tài chính (BCTC 02 năm gần nhất, cam kết bảo lãnh của công ty mẹ, hoặc xác nhận số dư ngân hàng).
- Thỏa thuận/Hợp đồng thuê địa điểm nhà xưởng.
- Giải trình công nghệ (nếu dự án thuộc diện thẩm định).
- Hồ sơ xin cấp ERC:
- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp, Điều lệ công ty, Danh sách thành viên/cổ đông.
- Giấy tờ pháp lý của chủ sở hữu, người đại diện và thông tin chủ sở hữu hưởng lợi.
- Cam kết đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường (nếu làm ERC trước IRC).
- Thời hạn xử lý theo quy định pháp luật (Cập nhật ngày 12/10/2026)
| Thủ tục | Thời hạn | Căn cứ |
| Cấp IRC | 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ | Nghị định 96/2026/NĐ-CP, Điều 39 |
| Cấp ERC | 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ | Luật Doanh nghiệp 2020, Điều 26 |
| Có IRC sau khi lập công ty (lộ trình 2) | 12 tháng kể từ ngày thành lập | Nghị định 96/2026/NĐ-CP, Điều 72 |
(Lưu ý: Thời hạn trên là thời gian xử lý của cơ quan nhà nước, chưa bao gồm thời gian doanh nghiệp chuẩn bị hay chỉnh sửa hồ sơ.)
5. Thuê nhà xưởng xây sẵn tại Ninh Bình: cần chuẩn bị gì?
Vạn Lộc Industrial (KCN Taseco Đồng Văn III, Ninh Bình) bàn giao dự kiến vào quý I/2027. Doanh nghiệp nên chuẩn bị hồ sơ song song với bước chốt cải tạo xưởng, và hỏi rõ chủ đầu tư 4 điều:
- Thỏa thuận thuê nào dùng được làm tài liệu địa điểm cho hồ sơ IRC.
- Chủ đầu tư cung cấp được những giấy tờ pháp lý nào về đất và công trình.
- Mốc bàn giao dự kiến của đơn nguyên bạn chọn.
- Ngành nghề có phù hợp với cấp nguy hiểm cháy của xưởng không (Hệ thống PCCC của VLI đạt chuẩn Hạng C, từ C4 đến C1).
Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp tối ưu thời gian khởi động, Vạn Lộc Industrial cung cấp dịch vụ hỗ trợ pháp lý trực tiếp cho khách thuê xưởng, giúp giải quyết nhanh gọn các vướng mắc trong quá trình làm thủ tục.
Xem thêm thông tin về dự án tại đây.
—
MỌI THÔNG TIN VUI LÒNG LIÊN HỆ VẠN LỘC INDUSTRIAL
- Hotline: 0918 292 686
- Email: vanlocid.leasing@gmail.com
- Văn phòng: KCN Taseco Đồng Văn III, Ninh Bình
—
Nguồn tham khảo: Nội dung được tổng hợp từ các văn bản đã công bố đến 12/10/2026, không thay thế tư vấn pháp lý.
- Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (Cổng thông tin Điện tử Chính phủ)
- Phân tích tham khảo: DFDL, 24/06/2026; Apolat Legal, 28/04/2026
Tìm hiểu thêm
